Opodatkowanie sprzedaży nieruchomości w latach 2006 – 2009

Podstawa prawna:

Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn. Dz.U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 ze zm.).

Ustawa z dnia 6 listopada 2008 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. z 2008 r. Nr 209, poz. 1316).

 

Ustawa z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz.U. z 2006 r. Nr 217, poz. 1588 ze zm.).

 

Ustawa z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn. Dz.U. z 2012, poz. 749).

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, prawa wieczystego użytkowania gruntów, jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie. Zgodnie z art. 19 tejże ustawy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia pod warunkiem, że cena ta bez uzasadnionej przyczyny znacznie nie odbiega od wartości rynkowej. W przeciwnym sytuacji przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości odpowiadającej wartości rynkowej.

Sposób opodatkowania odpłatnego zbycia nieruchomości podatkiem dochodowym jest uzależniony nie od daty dokonania odpłatnego zbycia lecz od daty nabycia nieruchomości, zbywanej przed upływem pięciu lat.

 

Przepisy regulujące zasady opodatkowania przychodów uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych nabytych do 31.12.2006r.

Dokonanie w 2012 r sprzedaży tych nieruchomości, ze względu na upływ pięcioletniego terminu, nie podlega obowiązkowi podatkowemu, jednakże, zobowiązania podatkowe (np. nabycie 2006 i sprzedaż w 2011 r ) ulegną przedawnieniu dopiero w 2017 r. Organy podatkowe do tego czasu mogą dokonywać sprawdzenia, czy podatki zostały zapłacone w prawidłowej wysokości lub czy podatnicy, zgodnie ze składanymi oświadczeniami, wykorzystali prawa do ulg podatkowych.

Zgodnie z art. 28 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym do 31.12.2006r. podatek od przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c był ustalany w formie ryczałtu w wysokości 10 % uzyskanego przychodu. Podatnik był zobowiązany do zapłacenia podatku w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia. Zasada ta nie dotyczyła podatników osiągających przychody ze sprzedaży, którzy w tym samym terminie złożyli oświadczenia o przeznaczeniu przychodu na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a - e ustawy o podatku dochodowym. Zgodnie z tym przepisem zwolnione od opodatkowania były przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych:
a) w części wydatkowanej nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży:
- na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
- na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
- na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie przeznaczonych pod budowę budynku mieszkalnego, w tym również gruntu lub udziału w gruncie albo prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego,
- na budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, remont lub modernizację własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej,
- na rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację - na cele mieszkalne - własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej,
b) w całości - jeżeli sprzedaż nastąpiła w celu uzyskania, w zamian za te nieruchomości lub prawa, spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu albo budynku mieszkalnego lub jego części,
c) w całości - jeżeli sprzedaż nastąpiła w wykonaniu lub w związku z wielostronną umową o zamianie tych budynków lub praw do lokali,
d) w całości - jeżeli ich nabycie nastąpiło w drodze spadku lub darowizny,
e) w części wydatkowanej, nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży, na spłatę kredytu lub pożyczki, a także odsetek od kredytu lub pożyczki zaciągniętych na cele, o których mowa w lit. a), w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, w tym również na spłatę kredytu lub pożyczki oraz odsetek od tego kredytu lub pożyczki zaciągniętych przed dniem uzyskania tych przychodów.

Zgodnie z art. 28 ust. 3 ustawy jeżeli nie zostaną spełnione warunki, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub lit. e), podatek jest płatny najpóźniej następnego dnia po upływie terminów określonych w tym przepisie wraz z odsetkami naliczanymi:
1) od terminu płatności określonego w ust. 2 do dnia, w którym upłynęły dwa lata, licząc od dnia sprzedaży - w wysokości połowy odsetek za zwłokę pobieranych od zaległości podatkowych,
2) począwszy od następnego dnia po upływie dwóch lat, licząc od dnia sprzedaży, aż do dnia zapłaty - w pełnej wysokości odsetek za zwłokę pobieranych od zaległości podatkowych.

W terminie płatności podatku podatnik zobowiązany jest do złożenia zeznania na formularzu PIT – 23 .

Przepisy regulujące zasady opodatkowania dochodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych nabytych od 1.01.2007r. do 31.12.2008r.

Zasady opodatkowania tych przychodów zostały określone art. 30 e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Opodatkowaniu podlega dochód z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c). Podatek ten wynosi 19 % podstawy obliczenia podatku, którą jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22 h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.
Podatek jest płatny w terminie złożenia zeznania podatkowego za dany rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie. Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł. Wysokość podatku należy wykazać w zeznaniu podatkowym składanym za dany rok podatkowy na formularzach PIT – 36 lub PIT - 36 L lub PIT – 38.

Zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d ustawy koszty uzyskania przychodu stanowią udokumentowane koszty nabycia lub koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania. Wysokość tych nakładów ustala się na podstawie faktur VAT oraz dokumentów potwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

W porównaniu do przepisów poprzednio obowiązujących podatnicy utracili prawo do przeznaczania przychodów uzyskanych ze sprzedaży na tzw cele mieszkaniowe a uzyskali prawo do tzw ulgi meldunkowej.
Zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 126 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane z odpłatnego zbycia:
a) budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku,
b) lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu,
c) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie,
d) prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie
- jeżeli podatnik był zameldowany w budynku lub lokalu wymienionym w lit. a)-d) na pobyt stały przez okres nie krótszy niż 12 miesięcy przed datą zbycia, z zastrzeżeniem ust. 21 i 22.
Zastrzeżenie ust. 21 i 22 stanowią, że w/w zwolnienie ma zastosowanie łącznie do obojga małżonków a oświadczenie, że spełnia się warunki do zwolnienia, należy złożyć w urzędzie skarbowym, którym kieruje naczelnik urzędu skarbowego właściwy według miejsca zamieszkania podatnika. Zgodnie z tymi przepisami przedmiotowe oświadczenie należało złożyć w ciągu 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa majątkowego. Minister Finansów na mocy rozporządzenia z dnia 2.04.2008r. w sprawie przedłużenia terminu do złożenia oświadczenia o spełnieniu warunków do zwolnienia z opodatkowania podatkiem dochodowym przychodów uzyskanych z odpłatnego zbycia nieruchomości i określonych praw majątkowych ( Dz. U. Nr 59 poz. 361 )przedłużył termin składania oświadczenia. W przypadku uzyskania przychodów ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych w 2007r. termin ten przedłużono do dnia 30.04.2008r, natomiast dla przychodów uzyskanych w 2008r. do dnia 30.04.2009r.

Zgodnie z treścią art. 8 ust. 3 ustawy z dnia 6.11.2008r.o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw, w przypadku zbycia nieruchomości nabytych w latach 2007-2008 w następnych latach, oświadczenie należy złożyć w terminie określonym w art. 45 ust. 1 dla złożenia zeznania za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie nieruchomości i praw majątkowych.

Przepisy regulujące zasady opodatkowania dochodów uzyskanych z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c nabytych od 1.01.2009r.

W przypadku nieruchomości nabytych lub wybudowanych po 31.12.2008r, sposób opodatkowania dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit.a-c określa art. 30 e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Od 1.01.2009r. obowiązuje nowy formularz zeznania podatkowego PIT – 39, przeznaczony wyłącznie do wykazywania osiągniętego dochodu ( poniesionej straty ) z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych. Zeznanie należy składać do 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym, którym uzyskano dochód ze sprzedaży - art. 45 ust. 1 pkt 3 ustawy.
W miejsce ulgi meldunkowej wprowadzono nową ulgę mieszkaniową. Dochód uzyskany ze sprzedaży korzysta ze zwolnienia od opodatkowania, jeżeli zostaną spełnione warunki określone w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym. Zgodnie z treścią tego przepisu, wolne od podatku są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30 e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe. Za wydatki poniesione na cele, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131, uważa się:
1) wydatki poniesione na:
a) nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
b) nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
c) nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, oraz nabycie innego gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego,
d) budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego,
e) rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego
- położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej,
2) wydatki poniesione na:
a) spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), na cele określone w pkt 1,
b) spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), na spłatę kredytu (pożyczki), o którym mowa w lit. a),
c) spłatę każdego kolejnego kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), na spłatę kredytu (pożyczki), o których mowa w lit. a) lub b)
- w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej, z zastrzeżeniem ust. 29 i 30,
3) wartość otrzymanego w ramach odpłatnego zbycia w drodze zamiany znajdującego się w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej:
a) budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, lub
b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, lub udziału w tych prawach, lub
c) gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie przeznaczonych pod budowę budynku mieszkalnego, w tym również gruntu lub udziału w gruncie albo prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, lub
d) gruntu, udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z budynkiem lub lokalem wymienionym w lit. a).

Udokumentowane wydatki uwzględnia się do wysokości uzyskanego przychodu z odpłatnego zbycia i praw majątkowych.
W wypadku nie zrealizowania prawa do wyżej opisanej ulgi podatkowej kwotę dochodu zwolnionego oblicza się wg następującego wzoru:

Dochód ( przychód – koszty uzyskania przychodu ) x wydatki na cele mieszkaniowe / Przychód z odpłatnego zbycia = Dochód zwolniony

Do opodatkowania pozostaje różnica pomiędzy dochodem z odpłatnego zbycia a dochodem zwolnionym. W takim przypadku, należy złożyć korektę zeznania podatkowego oraz zapłacić podatek wraz z odsetkami za zwłokę liczonymi od następnego dnia po upływie pierwotnego terminu płatności do dnia zapłaty podatku włącznie. Jeżeli przychód z odpłatnego zbycia zostanie przeznaczony na własne cele mieszkaniowe, to dochód uzyskany ze sprzedaży będzie w całości wolny od opodatkowania.